Perso, j’ai testé les deux. Et franchement, le match est serré. D’un côté, l’ancien séduit avec ses plafonds hauts, ses cheminées haussmanniennes à Lyon ou Bordeaux, ses vieilles pierres pleines d’histoire. De l’autre, le neuf rassure avec ses garanties, ses ascenseurs qui ne tombent pas en panne au bout de 3 ans, et ses normes énergétiques nickel. Mais quand on parle de rentabilité, il faut gratter un peu plus loin. Et parfois, une astuce toute bête, comme optimiser son espace ou jouer sur l’ameublement, peut tout changer (un bon exemple ici : https://www.gagner-de-la-place.com).

Pourquoi l’ancien attire toujours autant ?

Déjà parce que c’est souvent moins cher à l’achat. Dans certaines villes moyennes, tu peux tomber sur des appartements à 20-30 % en dessous du prix du neuf. Et qui dit prix d’achat plus bas dit meilleur rendement locatif sur le papier. Exemple concret : un studio ancien acheté 90 000 € à Lille, qui se loue 500 € par mois, te sort facilement 6-7 % brut. Alors qu’un studio neuf, acheté 120 000 €, avec le même loyer, descend vite à 4-5 %.

Et puis il y a le charme. Un appart ancien, bien rénové, avec du parquet qui craque un peu et des moulures, ça se loue en un clin d’œil. Les locataires adorent. Par contre, faut pas se voiler la face : les travaux, c’est souvent un puits sans fond. Toiture, électricité, isolation… tu crois que c’est fini, et boum, une nouvelle facture. Il faut aimer bricoler, négocier avec les artisans et accepter quelques galères.

Le neuf : confort, fiscalité, mais rendement plus sage

Le gros atout du neuf, c’est le confort et la tranquillité d’esprit. Pas de travaux lourds, pas de chaudière qui lâche en plein hiver. Tu poses les clés, tu loues, point. Et les locataires adorent aussi ce côté « zéro souci », surtout les jeunes cadres dans les grandes métropoles. Autre avantage : la défiscalisation (loi Pinel, LMNP dans le neuf, etc.) qui peut booster ta rentabilité nette si tu joues bien le coup.

Mais… le prix d’achat est souvent beaucoup plus élevé. Et les loyers, eux, ne suivent pas forcément. Résultat : rentabilité brute plus faible. On est plus souvent dans les 3-4 % dans les grandes villes, parfois 5 % si tu as bien choisi ton emplacement. Bref, c’est plus safe, mais moins excitant côté cashflow.

Alors, lequel choisir aujourd’hui ?

Tout dépend de ton profil d’investisseur. Tu veux du rendement, quitte à mettre les mains dans les travaux et gérer un peu de stress ? L’ancien est clairement fait pour toi. Tu rêves plutôt de tranquillité, avec un bien qui se valorise doucement et qui plaît à coup sûr aux locataires ? Le neuf coche toutes les cases.

Perso, je trouve qu’un mix des deux est idéal. Un ou deux biens anciens bien placés pour booster ton cashflow, et un appartement neuf pour sécuriser ton patrimoine et dormir tranquille. Et toi, tu te verrais plus en mode « rénovateur passionné » ou « investisseur tranquille » ?

Conclusion

Il n’y a pas de réponse unique, et c’est ça qui est passionnant avec l’immobilier. Ce qui est sûr, c’est que l’ancien garde une longueur d’avance sur le rendement pur, mais le neuf séduit par sa simplicité et sa sécurité. Le vrai secret, c’est de bien connaître tes objectifs et ton appétence au risque. Parce qu’au fond, investir dans l’immo, c’est un peu comme choisir sa route en voyage : certains aiment l’autoroute, d’autres préfèrent les petits chemins qui secouent mais offrent des paysages incroyables.

D’ailleurs, si tu réfléchis déjà à bouger pour ton futur projet, pense à organiser aussi l’après-achat. Le site https://www.guide-du-demenagement.com est une ressource pratique pour préparer ton déménagement sans stress (et sans exploser ton budget). Parce que oui, trouver la bonne ville c’est bien, mais réussir ton installation, c’est tout aussi stratégique.

Les grandes métropoles : fini l’âge d’or du rendement ?

Paris ? Lyon ? Bordeaux ? Soyons clairs : si tu cherches du rendement pur, passe ton chemin. Les prix au m² sont encore trop élevés par rapport aux loyers possibles. À Paris, par exemple, tu dépasses rarement les 3 % brut, sauf à miser sur de la colocation haut de gamme ou de la courte durée (mais là c’est un autre jeu, avec ses risques et ses galères).

Bordeaux, qui faisait rêver les investisseurs il y a quelques années, a pris une sacrée claque. Les prix ont flambé, mais les loyers n’ont pas suivi. Résultat : rendement qui s’effrite. Pareil pour Lyon, saturée et chère.

Les villes moyennes : le vrai filon

Franchement, c’est dans les villes moyennes que ça se passe aujourd’hui. Des villes dynamiques, pas trop chères à l’achat, avec une demande locative solide. Typiquement : Angers, Tours, Orléans. Là, tu peux encore viser du 5 à 6 % brut, sans te casser la tête.

Exemple concret : à Angers, tu trouves encore des T2 autour de 120 000 €. Loués 550 à 600 € par mois, ça fait un rendement intéressant, surtout si tu optimises en meublé. En plus, Angers attire étudiants et jeunes actifs, donc pas de souci de vacance locative.

Le sud-ouest et l’ouest : le bon équilibre

Regarde du côté de Pau, Limoges, Poitiers. Ce sont des villes souvent boudées par les investisseurs “mainstream”, mais elles cumulent plusieurs atouts : prix bas, demande étudiante ou familiale, et qualité de vie sympa. Perso, j’ai été bluffé par le marché de Poitiers : un studio étudiant acheté 65 000 €, qui se loue facilement 400 €… fais le calcul, tu es au-dessus des 7 % brut.

Les zones frontalières : jackpot potentiel

Si tu es prêt à viser un peu plus loin, certaines zones proches de la frontière cartonnent. Exemple : autour de Mulhouse ou Thionville, beaucoup de travailleurs frontaliers cherchent à se loger. Tu achètes moins cher qu’au Luxembourg ou en Suisse, mais tu profites d’une demande boostée par les salaires frontaliers. Rendement correct + perspective de plus-value : combo gagnant.

Et la colocation, dans tout ça ?

Petite parenthèse : même dans des villes réputées chères (Lyon, Nantes, Toulouse), la colocation reste une stratégie rentable. Tu peux transformer un grand T4 en machine à cashflow. Mais attention, ça demande une gestion plus lourde, et surtout une vraie connaissance du marché local (quartiers étudiants, transports, etc.).

Conclusion : choisir le bon terrain de jeu

Alors, quelles villes françaises offrent encore du rendement ? Clairement pas les grandes stars du marché. Le vrai potentiel est ailleurs : villes moyennes dynamiques, petites capitales régionales, zones frontalières. L’astuce, c’est de ne pas suivre la foule mais d’oser regarder là où tout le monde ne va pas encore. Et toi, tu vises quelle ville pour ton prochain investissement ?

1. L’immobilier locatif reste un pilier (mais plus sélectif que jamais)

Le locatif, ça marche toujours. Mais clairement, on ne peut plus acheter n’importe où, n’importe comment. Le cashflow (le fameux reste une fois le crédit et les charges payés) est devenu plus difficile à dégager. Du coup, il faut viser des zones où la demande est béton.

Concrètement ? Des villes moyennes dynamiques comme Angers, Tours ou encore Metz, où les prix restent plus accessibles que Paris ou Lyon, mais où les étudiants et jeunes actifs galèrent à trouver un logement. Un T2 bien placé, rénové et meublé correctement peut encore générer du rendement net intéressant, même avec des taux élevés.

2. Le meublé et le LMNP : fiscalité toujours avantageuse

Perso, je trouve que c’est un des meilleurs leviers pour amortir l’impact des taux actuels. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire pas mal de charges, et surtout l’amortissement du bien. Résultat : vos loyers sont beaucoup moins imposés. Dans certains cas, ça fait carrément la différence entre un projet bancal et un projet rentable.

Petit exemple : un appart à 120 000 € dans une ville universitaire, loué meublé 600 € par mois. Avec le bon régime fiscal, on peut garder une rentabilité nette correcte malgré un crédit qui coûte plus cher qu’avant.

3. Les colocations et résidences étudiantes : rentabilité boostée

La colocation, ça peut paraître old school, mais ça cartonne encore. À Lille, Montpellier ou Rennes, les étudiants et jeunes actifs cherchent des logements moins chers, avec un espace sympa. Louer un grand appart divisé en 3 chambres peut rapporter 30 à 40 % de loyers en plus qu’une location classique. Oui, ça demande un peu plus de gestion, mais le jeu peut en valoir la chandelle.

Même logique pour les résidences étudiantes (ou seniors, d’ailleurs). Avec un bail commercial et une gestion déléguée, c’est plus tranquille, même si le rendement brut est souvent un peu plus bas. Mais en 2025, la sécurité d’encaissement, ça compte.

4. Acheter pour rénover et valoriser : la clé pour créer de la rentabilité

Si vous cherchez la “bonne affaire” toute faite… mauvaise nouvelle, ça devient rare. La vraie stratégie rentable aujourd’hui, c’est d’acheter un bien avec travaux, de le rénover intelligemment (pas besoin de marbre dans la salle de bain hein), et de créer de la valeur.

Exemple concret : un appart ancien à 80 000 € dans une ville moyenne, sur lequel on met 20 000 € de rénovation (isolation, cuisine moderne, déco clean). Au final, il se loue beaucoup plus vite, plus cher, et parfois il prend aussi de la valeur à la revente. C’est comme ça qu’on compense la hausse des taux.

5. L’immobilier patrimonial : penser long terme malgré tout

Tout le monde ne cherche pas du cashflow immédiat. Certains veulent sécuriser leur patrimoine, préparer leur retraite ou protéger leur famille. Dans ce cas, même un projet avec un petit effort d’épargne peut avoir du sens. Acheter un bon emplacement (centre-ville d’une grande métropole, proche des transports), même si la rentabilité immédiate est faible, c’est souvent un pari gagnant sur 15 ou 20 ans.

Et entre nous, malgré la hausse des taux, la pierre reste plus rassurante que de laisser dormir son argent sur un livret A à 3 %.

6. Diversifier : ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier

Une dernière stratégie qu’on oublie souvent : la diversification. Pourquoi ne pas mixer l’immobilier physique (un appart locatif) avec des SCPI ou du crowdfunding immobilier ? Ces solutions demandent moins de gestion au quotidien, et peuvent compléter un portefeuille sans se prendre la tête.

Exemple : investir 10 000 € dans une SCPI qui rapporte 5 % par an, pendant qu’on rembourse son crédit sur un bien physique. Ça permet d’équilibrer les risques et d’optimiser la rentabilité globale.

Conclusion : investir en 2025, c’est plus malin que jamais

Oui, les taux sont hauts. Oui, ça freine certains projets. Mais non, l’immobilier n’est pas mort. En 2025, il faut juste être plus sélectif, plus stratégique. Choisir les bonnes villes, optimiser la fiscalité, rénover plutôt qu’acheter clé en main, diversifier ses placements… c’est ça qui permet de garder des projets rentables.

Et vous, vous viseriez quoi cette année ? Un appart à retaper, une colocation, ou plutôt du patrimonial pépère pour dormir tranquille ?