Avant d’entrer dans le dur, petit détour par un site que j’aime bien pour choper des idées concrètes d’investissement et de gestion de patrimoine, https://coteazurmaison.com. Ils ont une approche très terrain, pas de blabla, juste du concret. Et dans l’immobilier, franchement, ça fait du bien.

Le LMNP : la porte d’entrée la plus simple (et souvent la plus rentable au début)

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), c’est un peu la version “starter pack” de l’investisseur. Pas besoin de créer de société, tu restes en nom propre. Tu loues ton bien meublé, tu déclares tes revenus en BIC, et le micro-BIC ou le régime réel te permettent souvent de réduire la facture fiscale à presque rien.

Exemple concret : un studio acheté 130 000 € à Nantes, loué 650 € par mois. Grâce à l’amortissement, ton impôt sur les loyers peut tomber à zéro pendant 10 ans. Zéro. Ce n’est pas une légende, c’est juste le jeu des charges et amortissements.

Mais attention, le LMNP montre vite ses limites dès que tu veux te développer sérieusement. Revente compliquée (plus-value sur le bien entier), patrimoine en ton nom (donc risques personnels), et pas de vraie transmission fluide. Pour un ou deux biens, c’est top. Au-delà, ça commence à coincer.

La SCI : la structure “famille et long terme”

Ah, la SCI. La fameuse. Tout le monde en parle, souvent sans vraiment comprendre ce qu’il y a derrière. En gros, c’est une société qui permet de détenir un ou plusieurs biens à plusieurs (souvent en famille).

Perso, je trouve que c’est la structure la plus “sereine” pour construire un patrimoine à transmettre. Tu peux ajuster les parts entre associés, anticiper une succession, tout en gardant la main. Et puis, soyons honnêtes, c’est plus classe de dire “on détient l’immeuble via notre SCI familiale”, non ?

Mais attention, le piège, c’est la fiscalité. Si tu restes en impôt sur le revenu (IR), tu n’as pas d’amortissement. Donc tu paies sur les loyers réels. Si tu passes à l’impôt sur les sociétés (IS), tu amortis, c’est bien, mais la revente peut faire très mal (la fameuse “double imposition”). Bref, la SCI, c’est à manier avec un peu de stratégie.

La SAS : la voie business, pour ceux qui pensent “scalabilité”

Si tu veux faire de l’immobilier comme un business, la SAS (ou SASU si tu es seul) devient une vraie option. C’est une structure plus souple, plus moderne aussi, qui permet de réinvestir les bénéfices sans te ruiner en impôts immédiats. Tu peux te verser des dividendes, créer une holding, bref, c’est du niveau supérieur.

Je connais un investisseur à Lyon qui a monté une SAS pour acheter, rénover et revendre plusieurs biens par an. Grâce à la structure, il a pu déduire ses frais, salarier un artisan à temps plein, et surtout éviter la fiscalité lourde sur chaque vente. Bon, c’est plus de paperasse, plus de compta, mais quand tu veux accélérer, c’est redoutable.

Alors, laquelle choisir ?

Tout dépend de ta vision. Tu veux juste un complément de revenu tranquille ? Le LMNP est parfait.
Tu veux bâtir et transmettre un patrimoine familial ? La SCI est imbattable.
Tu veux créer un vrai business de l’immobilier, scalable et structuré ? La SAS est ton terrain de jeu.

Mais le mieux, c’est encore de te poser les bonnes questions : combien de biens je vise ? est-ce que je veux impliquer ma famille ? est-ce que je compte revendre souvent ? Et surtout : est-ce que je veux que mes revenus immobiliers soient “ma retraite” ou “mon business” ?

En résumé

• LMNP → simple, rentable au début, parfait pour tester.
• SCI → idéal pour construire et transmettre sereinement.
• SAS → à privilégier si tu veux scaler ton activité.

Aucune structure n’est magique, mais chacune a ses forces. Et franchement, prendre le temps d’y réfléchir avant de signer ton prochain compromis, ça peut te faire économiser des milliers d’euros (et quelques migraines administratives).

Alors, toi, tu te vois plutôt en LMNP tranquille ou en patron de ta SAS immobilière ?

Perso, j’ai été bluffé en voyant comment certaines petites villes du Sud-Ouest attirent aujourd’hui les investisseurs futés. Rien que dans le Tarn, par exemple, https://vente-maison-albi.com montre bien à quel point Albi et ses alentours deviennent prisés. C’est typiquement le genre de marché que les grands investisseurs regardaient de haut… jusqu’à ce qu’ils réalisent qu’une maison en pierre, à 20 minutes du centre, peut encore se trouver sous les 200 000 €. Et avec un rendement locatif qui tourne autour de 5 à 6 %, ce n’est pas rien.

Les villes moyennes reviennent en force

Depuis la crise sanitaire, le mouvement est clair : les Français fuient les grandes villes saturées. Résultat ? Des villes comme Pau, Limoges, Angoulême ou Chalon-sur-Saône gagnent en population, en projets, et en attractivité. Ces endroits cocheraient presque toutes les cases : prix stables, cadre de vie agréable, accès au train, fibre optique, écoles, commerces… bref, le confort d’une grande ville sans le stress.

Et quand on regarde les chiffres, c’est flagrant. Selon plusieurs études, le prix moyen du mètre carré dans ces villes reste inférieur de 30 à 50 % à celui des métropoles régionales. Ça laisse de la marge pour investir, rénover, et revendre plus tard. Le tout sans se mettre la corde au cou.

Les petites communes proches des grands axes

Autre tendance 2025 : les micro-territoires, ces communes situées à moins de 30 minutes d’un pôle urbain, reliées par une route ou un TER. On voit fleurir des projets à Saint-Lô, à Moulins, ou encore dans le Lot-et-Garonne. Les prix d’achat y sont encore ridiculement bas comparés au potentiel locatif ou touristique.

Si vous cherchez la pépite, regardez les zones « à cheval » entre campagne et ville. Là où un couple de trentenaires peut bosser à distance 3 jours sur 5, tout en profitant d’un jardin et d’un air plus respirable. C’est ce public-là qui tire le marché maintenant.

Le retour du charme ancien… rentable

Ce qui est marrant, c’est que beaucoup d’investisseurs redécouvrent le charme de l’ancien. Les maisons de ville avec cour intérieure, les bâtisses en pierre dans le Tarn ou la Drôme, les petits immeubles à retaper dans les centres historiques. Oui, ça demande un peu de sueur et de travaux, mais le potentiel est là. Et avec les aides à la rénovation énergétique qui se multiplient, ça devient presque un calcul gagnant.

Et puis, soyons honnêtes : entre un T2 neuf à 250 000 € dans une banlieue anonyme et une maison ancienne pleine de caractère à 150 000 € dans une ville vivante… le choix est vite fait, non ?

Où regarder concrètement en 2025 ?

• Le Tarn et le Tarn-et-Garonne : Albi, Gaillac, Castelsarrasin… des villes avec un patrimoine fort et une vraie demande.
• Le Loir-et-Cher : Blois et ses environs attirent les familles parisiennes en quête de calme.
• Le Jura : Dole, Lons-le-Saunier… parfait pour les amateurs de nature et d’investissement long terme.
• Les Côtes-d’Armor : Lannion, Dinan, Guingamp – beaucoup de potentiel, surtout pour les locations saisonnières.

Conclusion : 2025, l’année des audacieux

En résumé ? Les opportunités sont là, mais elles ne crient pas leur nom. Il faut gratter, visiter, parler aux agents locaux, se renseigner sur les projets d’aménagement. Et surtout, ne pas suivre la foule. Parce que d’ici deux ou trois ans, les zones “émergentes” d’aujourd’hui seront les coups de cœur de demain.

Alors oui, il y a toujours une part d’incertitude dans l’immobilier. Mais en 2025, celui qui ose sortir des sentiers battus pourrait bien faire les meilleures affaires de la décennie.

Perso, j’ai testé les deux. Et franchement, le match est serré. D’un côté, l’ancien séduit avec ses plafonds hauts, ses cheminées haussmanniennes à Lyon ou Bordeaux, ses vieilles pierres pleines d’histoire. De l’autre, le neuf rassure avec ses garanties, ses ascenseurs qui ne tombent pas en panne au bout de 3 ans, et ses normes énergétiques nickel. Mais quand on parle de rentabilité, il faut gratter un peu plus loin. Et parfois, une astuce toute bête, comme optimiser son espace ou jouer sur l’ameublement, peut tout changer (un bon exemple ici : https://www.gagner-de-la-place.com).

Pourquoi l’ancien attire toujours autant ?

Déjà parce que c’est souvent moins cher à l’achat. Dans certaines villes moyennes, tu peux tomber sur des appartements à 20-30 % en dessous du prix du neuf. Et qui dit prix d’achat plus bas dit meilleur rendement locatif sur le papier. Exemple concret : un studio ancien acheté 90 000 € à Lille, qui se loue 500 € par mois, te sort facilement 6-7 % brut. Alors qu’un studio neuf, acheté 120 000 €, avec le même loyer, descend vite à 4-5 %.

Et puis il y a le charme. Un appart ancien, bien rénové, avec du parquet qui craque un peu et des moulures, ça se loue en un clin d’œil. Les locataires adorent. Par contre, faut pas se voiler la face : les travaux, c’est souvent un puits sans fond. Toiture, électricité, isolation… tu crois que c’est fini, et boum, une nouvelle facture. Il faut aimer bricoler, négocier avec les artisans et accepter quelques galères.

Le neuf : confort, fiscalité, mais rendement plus sage

Le gros atout du neuf, c’est le confort et la tranquillité d’esprit. Pas de travaux lourds, pas de chaudière qui lâche en plein hiver. Tu poses les clés, tu loues, point. Et les locataires adorent aussi ce côté « zéro souci », surtout les jeunes cadres dans les grandes métropoles. Autre avantage : la défiscalisation (loi Pinel, LMNP dans le neuf, etc.) qui peut booster ta rentabilité nette si tu joues bien le coup.

Mais… le prix d’achat est souvent beaucoup plus élevé. Et les loyers, eux, ne suivent pas forcément. Résultat : rentabilité brute plus faible. On est plus souvent dans les 3-4 % dans les grandes villes, parfois 5 % si tu as bien choisi ton emplacement. Bref, c’est plus safe, mais moins excitant côté cashflow.

Alors, lequel choisir aujourd’hui ?

Tout dépend de ton profil d’investisseur. Tu veux du rendement, quitte à mettre les mains dans les travaux et gérer un peu de stress ? L’ancien est clairement fait pour toi. Tu rêves plutôt de tranquillité, avec un bien qui se valorise doucement et qui plaît à coup sûr aux locataires ? Le neuf coche toutes les cases.

Perso, je trouve qu’un mix des deux est idéal. Un ou deux biens anciens bien placés pour booster ton cashflow, et un appartement neuf pour sécuriser ton patrimoine et dormir tranquille. Et toi, tu te verrais plus en mode « rénovateur passionné » ou « investisseur tranquille » ?

Conclusion

Il n’y a pas de réponse unique, et c’est ça qui est passionnant avec l’immobilier. Ce qui est sûr, c’est que l’ancien garde une longueur d’avance sur le rendement pur, mais le neuf séduit par sa simplicité et sa sécurité. Le vrai secret, c’est de bien connaître tes objectifs et ton appétence au risque. Parce qu’au fond, investir dans l’immo, c’est un peu comme choisir sa route en voyage : certains aiment l’autoroute, d’autres préfèrent les petits chemins qui secouent mais offrent des paysages incroyables.

D’ailleurs, si tu réfléchis déjà à bouger pour ton futur projet, pense à organiser aussi l’après-achat. Le site https://www.guide-du-demenagement.com est une ressource pratique pour préparer ton déménagement sans stress (et sans exploser ton budget). Parce que oui, trouver la bonne ville c’est bien, mais réussir ton installation, c’est tout aussi stratégique.

Les grandes métropoles : fini l’âge d’or du rendement ?

Paris ? Lyon ? Bordeaux ? Soyons clairs : si tu cherches du rendement pur, passe ton chemin. Les prix au m² sont encore trop élevés par rapport aux loyers possibles. À Paris, par exemple, tu dépasses rarement les 3 % brut, sauf à miser sur de la colocation haut de gamme ou de la courte durée (mais là c’est un autre jeu, avec ses risques et ses galères).

Bordeaux, qui faisait rêver les investisseurs il y a quelques années, a pris une sacrée claque. Les prix ont flambé, mais les loyers n’ont pas suivi. Résultat : rendement qui s’effrite. Pareil pour Lyon, saturée et chère.

Les villes moyennes : le vrai filon

Franchement, c’est dans les villes moyennes que ça se passe aujourd’hui. Des villes dynamiques, pas trop chères à l’achat, avec une demande locative solide. Typiquement : Angers, Tours, Orléans. Là, tu peux encore viser du 5 à 6 % brut, sans te casser la tête.

Exemple concret : à Angers, tu trouves encore des T2 autour de 120 000 €. Loués 550 à 600 € par mois, ça fait un rendement intéressant, surtout si tu optimises en meublé. En plus, Angers attire étudiants et jeunes actifs, donc pas de souci de vacance locative.

Le sud-ouest et l’ouest : le bon équilibre

Regarde du côté de Pau, Limoges, Poitiers. Ce sont des villes souvent boudées par les investisseurs “mainstream”, mais elles cumulent plusieurs atouts : prix bas, demande étudiante ou familiale, et qualité de vie sympa. Perso, j’ai été bluffé par le marché de Poitiers : un studio étudiant acheté 65 000 €, qui se loue facilement 400 €… fais le calcul, tu es au-dessus des 7 % brut.

Les zones frontalières : jackpot potentiel

Si tu es prêt à viser un peu plus loin, certaines zones proches de la frontière cartonnent. Exemple : autour de Mulhouse ou Thionville, beaucoup de travailleurs frontaliers cherchent à se loger. Tu achètes moins cher qu’au Luxembourg ou en Suisse, mais tu profites d’une demande boostée par les salaires frontaliers. Rendement correct + perspective de plus-value : combo gagnant.

Et la colocation, dans tout ça ?

Petite parenthèse : même dans des villes réputées chères (Lyon, Nantes, Toulouse), la colocation reste une stratégie rentable. Tu peux transformer un grand T4 en machine à cashflow. Mais attention, ça demande une gestion plus lourde, et surtout une vraie connaissance du marché local (quartiers étudiants, transports, etc.).

Conclusion : choisir le bon terrain de jeu

Alors, quelles villes françaises offrent encore du rendement ? Clairement pas les grandes stars du marché. Le vrai potentiel est ailleurs : villes moyennes dynamiques, petites capitales régionales, zones frontalières. L’astuce, c’est de ne pas suivre la foule mais d’oser regarder là où tout le monde ne va pas encore. Et toi, tu vises quelle ville pour ton prochain investissement ?

1. L’immobilier locatif reste un pilier (mais plus sélectif que jamais)

Le locatif, ça marche toujours. Mais clairement, on ne peut plus acheter n’importe où, n’importe comment. Le cashflow (le fameux reste une fois le crédit et les charges payés) est devenu plus difficile à dégager. Du coup, il faut viser des zones où la demande est béton.

Concrètement ? Des villes moyennes dynamiques comme Angers, Tours ou encore Metz, où les prix restent plus accessibles que Paris ou Lyon, mais où les étudiants et jeunes actifs galèrent à trouver un logement. Un T2 bien placé, rénové et meublé correctement peut encore générer du rendement net intéressant, même avec des taux élevés.

2. Le meublé et le LMNP : fiscalité toujours avantageuse

Perso, je trouve que c’est un des meilleurs leviers pour amortir l’impact des taux actuels. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire pas mal de charges, et surtout l’amortissement du bien. Résultat : vos loyers sont beaucoup moins imposés. Dans certains cas, ça fait carrément la différence entre un projet bancal et un projet rentable.

Petit exemple : un appart à 120 000 € dans une ville universitaire, loué meublé 600 € par mois. Avec le bon régime fiscal, on peut garder une rentabilité nette correcte malgré un crédit qui coûte plus cher qu’avant.

3. Les colocations et résidences étudiantes : rentabilité boostée

La colocation, ça peut paraître old school, mais ça cartonne encore. À Lille, Montpellier ou Rennes, les étudiants et jeunes actifs cherchent des logements moins chers, avec un espace sympa. Louer un grand appart divisé en 3 chambres peut rapporter 30 à 40 % de loyers en plus qu’une location classique. Oui, ça demande un peu plus de gestion, mais le jeu peut en valoir la chandelle.

Même logique pour les résidences étudiantes (ou seniors, d’ailleurs). Avec un bail commercial et une gestion déléguée, c’est plus tranquille, même si le rendement brut est souvent un peu plus bas. Mais en 2025, la sécurité d’encaissement, ça compte.

4. Acheter pour rénover et valoriser : la clé pour créer de la rentabilité

Si vous cherchez la “bonne affaire” toute faite… mauvaise nouvelle, ça devient rare. La vraie stratégie rentable aujourd’hui, c’est d’acheter un bien avec travaux, de le rénover intelligemment (pas besoin de marbre dans la salle de bain hein), et de créer de la valeur.

Exemple concret : un appart ancien à 80 000 € dans une ville moyenne, sur lequel on met 20 000 € de rénovation (isolation, cuisine moderne, déco clean). Au final, il se loue beaucoup plus vite, plus cher, et parfois il prend aussi de la valeur à la revente. C’est comme ça qu’on compense la hausse des taux.

5. L’immobilier patrimonial : penser long terme malgré tout

Tout le monde ne cherche pas du cashflow immédiat. Certains veulent sécuriser leur patrimoine, préparer leur retraite ou protéger leur famille. Dans ce cas, même un projet avec un petit effort d’épargne peut avoir du sens. Acheter un bon emplacement (centre-ville d’une grande métropole, proche des transports), même si la rentabilité immédiate est faible, c’est souvent un pari gagnant sur 15 ou 20 ans.

Et entre nous, malgré la hausse des taux, la pierre reste plus rassurante que de laisser dormir son argent sur un livret A à 3 %.

6. Diversifier : ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier

Une dernière stratégie qu’on oublie souvent : la diversification. Pourquoi ne pas mixer l’immobilier physique (un appart locatif) avec des SCPI ou du crowdfunding immobilier ? Ces solutions demandent moins de gestion au quotidien, et peuvent compléter un portefeuille sans se prendre la tête.

Exemple : investir 10 000 € dans une SCPI qui rapporte 5 % par an, pendant qu’on rembourse son crédit sur un bien physique. Ça permet d’équilibrer les risques et d’optimiser la rentabilité globale.

Conclusion : investir en 2025, c’est plus malin que jamais

Oui, les taux sont hauts. Oui, ça freine certains projets. Mais non, l’immobilier n’est pas mort. En 2025, il faut juste être plus sélectif, plus stratégique. Choisir les bonnes villes, optimiser la fiscalité, rénover plutôt qu’acheter clé en main, diversifier ses placements… c’est ça qui permet de garder des projets rentables.

Et vous, vous viseriez quoi cette année ? Un appart à retaper, une colocation, ou plutôt du patrimonial pépère pour dormir tranquille ?