Investir dans la pierre, c’est un peu comme choisir entre un bon vin de garde et une bouteille toute neuve sortie du chai. Les deux ont leurs charmes, leurs promesses… mais pas les mêmes risques ni les mêmes rendements. Et la question revient sans cesse : ancien ou neuf, qu’est-ce qui rapporte vraiment le plus aujourd’hui ?
Perso, j’ai testé les deux. Et franchement, le match est serré. D’un côté, l’ancien séduit avec ses plafonds hauts, ses cheminées haussmanniennes à Lyon ou Bordeaux, ses vieilles pierres pleines d’histoire. De l’autre, le neuf rassure avec ses garanties, ses ascenseurs qui ne tombent pas en panne au bout de 3 ans, et ses normes énergétiques nickel. Mais quand on parle de rentabilité, il faut gratter un peu plus loin. Et parfois, une astuce toute bête, comme optimiser son espace ou jouer sur l’ameublement, peut tout changer (un bon exemple ici : https://www.gagner-de-la-place.com).
Pourquoi l’ancien attire toujours autant ?
Déjà parce que c’est souvent moins cher à l’achat. Dans certaines villes moyennes, tu peux tomber sur des appartements à 20-30 % en dessous du prix du neuf. Et qui dit prix d’achat plus bas dit meilleur rendement locatif sur le papier. Exemple concret : un studio ancien acheté 90 000 € à Lille, qui se loue 500 € par mois, te sort facilement 6-7 % brut. Alors qu’un studio neuf, acheté 120 000 €, avec le même loyer, descend vite à 4-5 %.
Et puis il y a le charme. Un appart ancien, bien rénové, avec du parquet qui craque un peu et des moulures, ça se loue en un clin d’œil. Les locataires adorent. Par contre, faut pas se voiler la face : les travaux, c’est souvent un puits sans fond. Toiture, électricité, isolation… tu crois que c’est fini, et boum, une nouvelle facture. Il faut aimer bricoler, négocier avec les artisans et accepter quelques galères.
Le neuf : confort, fiscalité, mais rendement plus sage
Le gros atout du neuf, c’est le confort et la tranquillité d’esprit. Pas de travaux lourds, pas de chaudière qui lâche en plein hiver. Tu poses les clés, tu loues, point. Et les locataires adorent aussi ce côté « zéro souci », surtout les jeunes cadres dans les grandes métropoles. Autre avantage : la défiscalisation (loi Pinel, LMNP dans le neuf, etc.) qui peut booster ta rentabilité nette si tu joues bien le coup.
Mais… le prix d’achat est souvent beaucoup plus élevé. Et les loyers, eux, ne suivent pas forcément. Résultat : rentabilité brute plus faible. On est plus souvent dans les 3-4 % dans les grandes villes, parfois 5 % si tu as bien choisi ton emplacement. Bref, c’est plus safe, mais moins excitant côté cashflow.
Alors, lequel choisir aujourd’hui ?
Tout dépend de ton profil d’investisseur. Tu veux du rendement, quitte à mettre les mains dans les travaux et gérer un peu de stress ? L’ancien est clairement fait pour toi. Tu rêves plutôt de tranquillité, avec un bien qui se valorise doucement et qui plaît à coup sûr aux locataires ? Le neuf coche toutes les cases.
Perso, je trouve qu’un mix des deux est idéal. Un ou deux biens anciens bien placés pour booster ton cashflow, et un appartement neuf pour sécuriser ton patrimoine et dormir tranquille. Et toi, tu te verrais plus en mode « rénovateur passionné » ou « investisseur tranquille » ?
Conclusion
Il n’y a pas de réponse unique, et c’est ça qui est passionnant avec l’immobilier. Ce qui est sûr, c’est que l’ancien garde une longueur d’avance sur le rendement pur, mais le neuf séduit par sa simplicité et sa sécurité. Le vrai secret, c’est de bien connaître tes objectifs et ton appétence au risque. Parce qu’au fond, investir dans l’immo, c’est un peu comme choisir sa route en voyage : certains aiment l’autoroute, d’autres préfèrent les petits chemins qui secouent mais offrent des paysages incroyables.