On va pas se mentir : investir en immobilier en 2025, c’est plus sport qu’il y a 3 ou 4 ans. Les taux de crédit qui dépassaient à peine 1 % en 2020 sont maintenant plutôt autour de 4 % (parfois un peu plus selon les profils). Et franchement, ça change la donne. Pourtant, l’immobilier reste une valeur solide. Alors la vraie question, c’est : où et comment investir pour que ça reste rentable ?
1. L’immobilier locatif reste un pilier (mais plus sélectif que jamais)
Le locatif, ça marche toujours. Mais clairement, on ne peut plus acheter n’importe où, n’importe comment. Le cashflow (le fameux reste une fois le crédit et les charges payés) est devenu plus difficile à dégager. Du coup, il faut viser des zones où la demande est béton.
Concrètement ? Des villes moyennes dynamiques comme Angers, Tours ou encore Metz, où les prix restent plus accessibles que Paris ou Lyon, mais où les étudiants et jeunes actifs galèrent à trouver un logement. Un T2 bien placé, rénové et meublé correctement peut encore générer du rendement net intéressant, même avec des taux élevés.
2. Le meublé et le LMNP : fiscalité toujours avantageuse
Perso, je trouve que c’est un des meilleurs leviers pour amortir l’impact des taux actuels. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire pas mal de charges, et surtout l’amortissement du bien. Résultat : vos loyers sont beaucoup moins imposés. Dans certains cas, ça fait carrément la différence entre un projet bancal et un projet rentable.
Petit exemple : un appart à 120 000 € dans une ville universitaire, loué meublé 600 € par mois. Avec le bon régime fiscal, on peut garder une rentabilité nette correcte malgré un crédit qui coûte plus cher qu’avant.
3. Les colocations et résidences étudiantes : rentabilité boostée
La colocation, ça peut paraître old school, mais ça cartonne encore. À Lille, Montpellier ou Rennes, les étudiants et jeunes actifs cherchent des logements moins chers, avec un espace sympa. Louer un grand appart divisé en 3 chambres peut rapporter 30 à 40 % de loyers en plus qu’une location classique. Oui, ça demande un peu plus de gestion, mais le jeu peut en valoir la chandelle.
Même logique pour les résidences étudiantes (ou seniors, d’ailleurs). Avec un bail commercial et une gestion déléguée, c’est plus tranquille, même si le rendement brut est souvent un peu plus bas. Mais en 2025, la sécurité d’encaissement, ça compte.
4. Acheter pour rénover et valoriser : la clé pour créer de la rentabilité
Si vous cherchez la “bonne affaire” toute faite… mauvaise nouvelle, ça devient rare. La vraie stratégie rentable aujourd’hui, c’est d’acheter un bien avec travaux, de le rénover intelligemment (pas besoin de marbre dans la salle de bain hein), et de créer de la valeur.
Exemple concret : un appart ancien à 80 000 € dans une ville moyenne, sur lequel on met 20 000 € de rénovation (isolation, cuisine moderne, déco clean). Au final, il se loue beaucoup plus vite, plus cher, et parfois il prend aussi de la valeur à la revente. C’est comme ça qu’on compense la hausse des taux.
5. L’immobilier patrimonial : penser long terme malgré tout
Tout le monde ne cherche pas du cashflow immédiat. Certains veulent sécuriser leur patrimoine, préparer leur retraite ou protéger leur famille. Dans ce cas, même un projet avec un petit effort d’épargne peut avoir du sens. Acheter un bon emplacement (centre-ville d’une grande métropole, proche des transports), même si la rentabilité immédiate est faible, c’est souvent un pari gagnant sur 15 ou 20 ans.
Et entre nous, malgré la hausse des taux, la pierre reste plus rassurante que de laisser dormir son argent sur un livret A à 3 %.
6. Diversifier : ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier
Une dernière stratégie qu’on oublie souvent : la diversification. Pourquoi ne pas mixer l’immobilier physique (un appart locatif) avec des SCPI ou du crowdfunding immobilier ? Ces solutions demandent moins de gestion au quotidien, et peuvent compléter un portefeuille sans se prendre la tête.
Exemple : investir 10 000 € dans une SCPI qui rapporte 5 % par an, pendant qu’on rembourse son crédit sur un bien physique. Ça permet d’équilibrer les risques et d’optimiser la rentabilité globale.
Conclusion : investir en 2025, c’est plus malin que jamais
Oui, les taux sont hauts. Oui, ça freine certains projets. Mais non, l’immobilier n’est pas mort. En 2025, il faut juste être plus sélectif, plus stratégique. Choisir les bonnes villes, optimiser la fiscalité, rénover plutôt qu’acheter clé en main, diversifier ses placements… c’est ça qui permet de garder des projets rentables.
Et vous, vous viseriez quoi cette année ? Un appart à retaper, une colocation, ou plutôt du patrimonial pépère pour dormir tranquille ?