Franchement, c’est la question que tout investisseur finit par se poser un jour. Tu as un ou deux biens, tu commences à sentir le poids de la fiscalité, et là tu te demandes : est-ce que je devrais créer une SCI, passer en SAS ou rester en LMNP ? Spoiler : il n’y a pas de réponse universelle. Mais il y a clairement des situations où l’un est plus malin que l’autre.
Avant d’entrer dans le dur, petit détour par un site que j’aime bien pour choper des idées concrètes d’investissement et de gestion de patrimoine, https://coteazurmaison.com. Ils ont une approche très terrain, pas de blabla, juste du concret. Et dans l’immobilier, franchement, ça fait du bien.
Le LMNP : la porte d’entrée la plus simple (et souvent la plus rentable au début)
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), c’est un peu la version “starter pack” de l’investisseur. Pas besoin de créer de société, tu restes en nom propre. Tu loues ton bien meublé, tu déclares tes revenus en BIC, et le micro-BIC ou le régime réel te permettent souvent de réduire la facture fiscale à presque rien.
Exemple concret : un studio acheté 130 000 € à Nantes, loué 650 € par mois. Grâce à l’amortissement, ton impôt sur les loyers peut tomber à zéro pendant 10 ans. Zéro. Ce n’est pas une légende, c’est juste le jeu des charges et amortissements.
Mais attention, le LMNP montre vite ses limites dès que tu veux te développer sérieusement. Revente compliquée (plus-value sur le bien entier), patrimoine en ton nom (donc risques personnels), et pas de vraie transmission fluide. Pour un ou deux biens, c’est top. Au-delà, ça commence à coincer.
La SCI : la structure “famille et long terme”
Ah, la SCI. La fameuse. Tout le monde en parle, souvent sans vraiment comprendre ce qu’il y a derrière. En gros, c’est une société qui permet de détenir un ou plusieurs biens à plusieurs (souvent en famille).
Perso, je trouve que c’est la structure la plus “sereine” pour construire un patrimoine à transmettre. Tu peux ajuster les parts entre associés, anticiper une succession, tout en gardant la main. Et puis, soyons honnêtes, c’est plus classe de dire “on détient l’immeuble via notre SCI familiale”, non ?
Mais attention, le piège, c’est la fiscalité. Si tu restes en impôt sur le revenu (IR), tu n’as pas d’amortissement. Donc tu paies sur les loyers réels. Si tu passes à l’impôt sur les sociétés (IS), tu amortis, c’est bien, mais la revente peut faire très mal (la fameuse “double imposition”). Bref, la SCI, c’est à manier avec un peu de stratégie.
La SAS : la voie business, pour ceux qui pensent “scalabilité”
Si tu veux faire de l’immobilier comme un business, la SAS (ou SASU si tu es seul) devient une vraie option. C’est une structure plus souple, plus moderne aussi, qui permet de réinvestir les bénéfices sans te ruiner en impôts immédiats. Tu peux te verser des dividendes, créer une holding, bref, c’est du niveau supérieur.
Je connais un investisseur à Lyon qui a monté une SAS pour acheter, rénover et revendre plusieurs biens par an. Grâce à la structure, il a pu déduire ses frais, salarier un artisan à temps plein, et surtout éviter la fiscalité lourde sur chaque vente. Bon, c’est plus de paperasse, plus de compta, mais quand tu veux accélérer, c’est redoutable.
Alors, laquelle choisir ?
Tout dépend de ta vision. Tu veux juste un complément de revenu tranquille ? Le LMNP est parfait.
Tu veux bâtir et transmettre un patrimoine familial ? La SCI est imbattable.
Tu veux créer un vrai business de l’immobilier, scalable et structuré ? La SAS est ton terrain de jeu.
Mais le mieux, c’est encore de te poser les bonnes questions : combien de biens je vise ? est-ce que je veux impliquer ma famille ? est-ce que je compte revendre souvent ? Et surtout : est-ce que je veux que mes revenus immobiliers soient “ma retraite” ou “mon business” ?
En résumé
- LMNP → simple, rentable au début, parfait pour tester.
- SCI → idéal pour construire et transmettre sereinement.
- SAS → à privilégier si tu veux scaler ton activité.
Aucune structure n’est magique, mais chacune a ses forces. Et franchement, prendre le temps d’y réfléchir avant de signer ton prochain compromis, ça peut te faire économiser des milliers d’euros (et quelques migraines administratives).
Alors, toi, tu te vois plutôt en LMNP tranquille ou en patron de ta SAS immobilière ?